Le squat, entendu comme l’occupation sans droit ni titre d’un logement ou d’un local, constitue une situation particulièrement conflictuelle.
Pour le propriétaire, il s’agit d’une atteinte directe au droit de propriété. Pour les occupants, la perte d’un toit peut entraîner des conséquences humaines et sociales importantes.
Le droit français encadre strictement ces situations à travers des textes précis et une jurisprudence abondante, cherchant à concilier la protection du droit de propriété avec le respect des droits fondamentaux, notamment le droit au respect du domicile et de la vie privée et familiale.
Qu’est-ce que le squat au sens juridique ?
Sur le plan juridique, le squat se caractérise par l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui ou dans un local à usage d’habitation sans autorisation, souvent au moyen de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, dite loi DALO, prévoit une procédure administrative spécifique permettant une évacuation rapide.
Après dépôt de plainte, production d’un titre de propriété ou de tout document établissant le domicile, et constatation de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, un maire ou un commissaire de justice, le propriétaire ou l’occupant légitime peut saisir le préfet. Le préfet peut alors mettre en demeure les occupants de quitter les lieux dans un délai très court.
Si cette procédure est souvent présentée comme simple, elle suppose en pratique une qualification juridique rigoureuse et la constitution d’un dossier complet et solidement étayé.
Le squat : une infraction pénale
Le squat ne relève pas uniquement du droit civil mais constitue également une infraction pénale.
L’article 315-1 du Code pénal sanctionne l’introduction et le maintien frauduleux dans un local à usage d’habitation, mais également commercial, agricole ou professionnel, de deux ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.
L’article 315-2 du Code pénal prévoit en outre une amende de 7 500 euros lorsque le maintien dans les lieux intervient en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire, après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux.
Ces dispositions traduisent la volonté du législateur de renforcer la protection du droit de propriété face aux occupations frauduleuses.
Expulsion des squatteurs et protection du droit de propriété
La jurisprudence civile est constante : l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.
Le Tribunal judiciaire de Marseille, dans une ordonnance de référé du 14 mars 2024, a rappelé que la seule violation du droit de propriété suffit à justifier des mesures de référé, quelles qu’en soient les raisons ou les circonstances. Dans une autre ordonnance du 4 avril 2024, la même juridiction a jugé que l’expulsion était la seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur un logement occupé illicitement.
Ces décisions illustrent la position ferme des juridictions civiles en matière de lutte contre le squat.
Délais d’expulsion, trêve hivernale et notion de voie de fait
En principe, l’expulsion est encadrée par des délais protecteurs, notamment le délai légal de deux mois et la trêve hivernale. Toutefois, ces garanties peuvent être écartées en cas de voie de fait.
Le Tribunal judiciaire de Marseille, dans son ordonnance du 14 mars 2024, a rappelé que le fait de prendre possession d’un local sans autorisation, sans avoir été induit en erreur sur l’étendue de ses droits, constitue une voie de fait, même en l’absence d’effraction ou de dégradation. Dans une telle hypothèse, le juge peut ordonner une expulsion immédiate, y compris pendant la trêve hivernale.
La qualification juridique des faits est alors déterminante.
Délais accordés aux occupants et contrôle de proportionnalité
Le juge conserve néanmoins un pouvoir d’appréciation.
En application de l’article L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, il peut accorder des délais supplémentaires en tenant compte notamment de la situation familiale, de l’âge, de l’état de santé, de la bonne ou mauvaise foi des occupants et des démarches entreprises en vue d’un relogement.
Ainsi, le Tribunal judiciaire de Bordeaux, par ordonnance du 4 octobre 2024, a accordé un délai de trois mois à des occupants sans droit ni titre en raison de leur situation familiale et de l’absence de danger immédiat.
La Cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 22 février 2023, a rappelé que la perte d’un logement constitue une atteinte grave au droit au respect de la vie privée et familiale, imposant un contrôle de proportionnalité de la mesure d’expulsion.
La procédure administrative et le contrôle du juge administratif
La procédure préfectorale issue de la loi DALO est elle aussi strictement encadrée.
Le Tribunal administratif de Melun, dans un jugement du 7 mars 2025, a rappelé que le préfet ne peut mettre en demeure les occupants de quitter les lieux sans examiner leur situation personnelle et familiale, sous peine de porter une atteinte disproportionnée au droit au respect du domicile.
L’accompagnement du Cabinet IDAvocat Conseil
Le droit du squat repose sur un équilibre délicat entre la protection du droit de propriété et le respect des droits fondamentaux.
Si la loi offre aux propriétaires des outils efficaces pour faire cesser une occupation illicite, la jurisprudence impose une analyse fine de chaque situation, tant sur le choix de la procédure que sur la qualification des faits et le respect des garanties légales.
En pratique, la rapidité d’intervention, la stratégie procédurale et la maîtrise des textes et de la jurisprudence conditionnent largement l’issue du litige, qu’il s’agisse d’une procédure judiciaire ou administrative.
Le cabinet IDAvocat Conseil accompagne propriétaires et occupants légitimes à chaque étape, afin de sécuriser les démarches, éviter les erreurs de procédure et défendre efficacement leurs droits.
