Lors d’une séparation, la question du logement est souvent l’une des premières difficultés concrètes auxquelles les couples sont confrontés.
Avant même d’aborder les aspects patrimoniaux ou l’organisation autour des enfants, une urgence apparaît fréquemment : qui reste dans le logement et qui doit continuer à payer le loyer ?
Contrairement à une idée très répandue, quitter le domicile ne signifie pas automatiquement que l’on cesse d’être responsable du bail. En pratique, tout dépend :
-
- du statut du couple,
- du contrat de location,
- des démarches accomplies,
- et parfois de décisions judiciaires spécifiques.
La jurisprudence récente rappelle régulièrement que le départ du logement ne suffit pas, à lui seul, à mettre fin aux obligations locatives.
Couple marié : le départ du domicile ne met pas automatiquement fin au bail
Lorsque le couple est marié, le logement familial bénéficie d’une protection particulière. L’article 1751 du Code civil prévoit que : « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ».
Cette règle s’applique :
- quel que soit le régime matrimonial,
- même lorsqu’un seul époux a signé le bail,
- et même en présence d’une clause contraire.
Concrètement, cela signifie que chacun des époux reste considéré comme locataire vis-à-vis du bailleur et peut être poursuivi pour le paiement des loyers et charges.
La séparation ou la résidence séparée ne suffisent pas
La Cour de cassation rappelle régulièrement que : « la séparation de fait des époux ou l’autorisation qui leur est donnée de résider séparément ne remet pas en cause la cotitularité du bail portant sur le logement qui a servi effectivement à leur habitation commune » (Cour de cassation, 4 juillet 2024, n° 22-24.856).
Autrement dit :
- quitter les lieux,
- engager une procédure de divorce,
- ou même obtenir une autorisation judiciaire de résider séparément,
ne met pas automatiquement fin à la solidarité locative.
Plusieurs cours d’appel ont confirmé cette position :
- Cour d’appel de Versailles, 15 mars 2002, n° 2000-8186,
- Cour d’appel de Toulouse, 29 novembre 2005, CT0042,
- Cour d’appel de Chambéry, 27 mai 2008, n° 07/01366.
Ces juridictions ont jugé que l’époux ayant quitté le logement restait tenu solidairement des loyers et charges jusqu’à la transcription du divorce.
Divorce et bail : quelle est la véritable date de fin des obligations ?
Beaucoup de personnes pensent que leurs obligations cessent :
- au moment du départ,
- ou dès le prononcé du divorce.
En réalité, la date juridiquement déterminante est souvent celle de la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.
La Cour de cassation a ainsi jugé que la transcription du jugement attribuant le bail à un seul ex-époux met fin à la cotitularité « tant légale que conventionnelle » et fait perdre à l’autre la qualité de locataire, même lorsqu’il avait signé le bail et même en présence d’une clause de solidarité (Cour de cassation, 22 octobre 2015, n° 14-23.726).
Tant que cette formalité n’est pas accomplie, le bailleur peut réclamer l’intégralité des loyers à l’un ou l’autre des époux cotitulaires (Cour d’appel de Lyon, 14 février 2012, n°10/08226).
PACS et concubinage : des règles différentes du mariage
En cas de PACS
Pour les partenaires pacsés, la cotitularité du bail n’est pas automatique.
L’article 1751 du Code civil prévoit qu’elle peut résulter d’une demande conjointe des partenaires.
Conformément à l’article L213-3 du Code de l’organisation judiciaire, en cas de séparation, le juge aux affaires familiales peut intervenir sur les questions relatives :
- au logement,
- aux charges,
- ou aux indivisions liées au PACS,
En cas de concubinage
En concubinage, il n’existe pas de cotitularité légale automatique.
Tout dépend du contrat de bail :
- si les deux concubins sont signataires, ils peuvent rester tenus ensemble du paiement des loyers,
- souvent via une clause de solidarité,
- si un seul est titulaire du bail, l’autre n’a en principe aucun lien direct avec le bailleur.
La loi encadre également la colocation. L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que la solidarité d’un colocataire et de sa caution ne prend fin :
- qu’à la date d’effet du congé,
- et, à défaut de remplaçant, au plus tard six mois après cette date.
Séparation avec enfants : le juge peut attribuer provisoirement le logement
La présence d’enfants influence fortement les décisions relatives au logement.
Le juge aux affaires familiales, compétent en matière d’autorité parentale et de contribution à l’entretien des enfants (article L213-3 du Code de l’organisation judiciaire), peut attribuer provisoirement la jouissance du logement familial à l’un des parents.
Un jugement du Juge aux affaires familiales de Fontainebleau du 2 novembre 2020 (n°20/00315) a ainsi attribué pour six mois la jouissance du logement au père occupant les lieux, tout en fixant la résidence de l’enfant chez la mère.
Ces décisions permettent d’organiser :
- la stabilité de l’enfant,
- la répartition des charges,
- et parfois la prise en compte du logement dans la contribution à l’entretien de l’enfant.
En revanche, elles ne mettent pas automatiquement fin aux obligations locatives vis-à-vis du bailleur.
Violences conjugales : comment sortir rapidement de la solidarité du bail ?
En présence de violences conjugales, le droit prévoit des dispositifs spécifiques de protection.
L’article 515-11 du Code civil permet au juge aux affaires familiales, dans le cadre d’une ordonnance de protection :
- d’attribuer la jouissance du logement à la victime,
- d’interdire à l’auteur des violences d’y revenir,
- et d’organiser provisoirement la prise en charge des frais liés au logement.
Le Tribunal judiciaire de Pontoise a ainsi attribué à une partenaire pacsée victime de violences la jouissance du logement indivis tout en interdisant au partenaire violent de s’y présenter (TJ Pontoise, 18 juin 2021, n°21/02819).
Par ailleurs, l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un mécanisme spécifique permettant à la victime de mettre fin rapidement à la solidarité locative.
La solidarité du locataire victime et de sa caution prend fin :
- dès le lendemain de la première présentation au bailleur d’une lettre recommandée,
- accompagnée d’une ordonnance de protection ou d’une condamnation pénale récente.
Sans ces formalités, la solidarité peut continuer malgré le départ du logement.
Le piège le plus fréquent : croire qu’en partant, on n’est plus responsable
C’est probablement l’erreur la plus fréquente en matière de séparation et de logement. Beaucoup de personnes pensent qu’en quittant les lieux elles cessent automatiquement :
- d’être locataires,
- de payer le loyer,
- ou d’être responsables des dettes liées au logement.
Or, les décisions de justice montrent exactement l’inverse.
Les cours d’appel rappellent régulièrement que la solidarité se poursuit tant que le divorce n’est pas transcrit, « nonobstant le fait » que l’un des époux ait quitté les lieux ou ait été autorisé à résider séparément :
- Cour d’appel de Versailles, 15 mars 2002, n° 2000-8186,
- Cour d’appel de Toulouse, 29 novembre 2005, CT0042,
- Cour d’appel de Chambéry, 27 mai 2008, n° 07/01366.
La Cour de cassation a également rappelé une distinction importante : un époux peut renoncer au bénéfice exclusif du bail, mais cela ne signifie pas automatiquement qu’il cesse d’être juridiquement locataire.
Dans son arrêt du 4 juillet 2024 (n° 22-24.856), la Cour précise que : « le conjoint survivant, qui satisfait aux conditions de l’article 1751 du code civil, peut renoncer expressément à l’exclusivité de son droit au bail (…). Cette renonciation ne peut cependant porter que sur l’exclusivité du droit au bail et ne peut permettre au conjoint survivant, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au droit au bail dont il est titulaire ».
Autrement dit, le fait :
- de quitter le logement,
- de laisser l’autre occupant vivre seul dans les lieux,
- ou même de reconnaître qu’on ne souhaite plus bénéficier du logement,
ne suffit pas à faire disparaître la qualité de locataire.
Tant qu’aucun congé régulier n’a été délivré au bailleur ou qu’aucune décision mettant officiellement fin au bail n’est intervenue, l’époux concerné peut continuer à être tenu des obligations locatives.
La Cour rappelle ainsi qu’il existe une différence entre :
- renoncer à l’usage exclusif du logement,
- et perdre juridiquement la qualité de titulaire du bail.
Même après la résiliation du bail, certaines difficultés peuvent encore apparaître concernant ce que l’on appelle l’« indemnité d’occupation ». Cette indemnité correspond à la somme due par la personne qui continue à occuper le logement alors que le bail a pris fin.
Or, les juridictions considèrent parfois que cette dette ne constitue plus une « dette ménagère » engageant automatiquement la solidarité entre époux lorsque l’un d’eux occupe seul les lieux après la séparation.
La Cour d’appel de Lyon (14 février 2012, n° 10/08226) ainsi que la Cour de cassation (17 mai 2017, n° 16-16.732) ont notamment admis que l’époux ayant quitté le logement pouvait ne plus être tenu de cette indemnité lorsque :
- le bailleur avait été informé du départ,
- et que l’occupation du logement profitait exclusivement à l’autre époux.
Ces décisions montrent que la situation juridique peut évoluer selon :
- le stade de la procédure,
- la nature des sommes réclamées,
- les démarches accomplies auprès du bailleur,
- et les conditions concrètes d’occupation du logement.
Pourquoi se faire accompagner par un avocat en cas de séparation et de logement ?
Les questions liées au logement après une séparation sont souvent plus complexes qu’il n’y paraît.
Le choix des démarches à accomplir peut avoir des conséquences financières importantes :
- maintien de la solidarité,
- dettes locatives,
- indemnités d’occupation,
- attribution du logement familial,
- articulation avec la procédure de divorce ou l’autorité parentale.
Le cabinet IDAvocat Conseil accompagne ses clients afin de sécuriser leur situation, anticiper les risques et mettre en œuvre les démarches adaptées selon leur situation familiale et locative.
