La vente d’un bien indivis dans le cadre d’une succession est désormais facilitée par la loi du 7 avril 2026.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes a modifié la rédaction de l’article 815-6 du Code civil.
Ce texte prévoit désormais expressément que le président du tribunal judiciaire peut : « autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ».
Cette réforme, qui consacre dans la loi une jurisprudence de la Cour de cassation, est la bienvenue.
Qu’est-ce qu’un bien indivis dans une succession ?
Au décès d’une personne, plusieurs héritiers peuvent devenir ensemble propriétaires d’un même bien, par exemple une maison, un appartement ou un terrain.
Ce bien est alors dit indivis et les héritiers sont appelés indivisaires.
Chacun détient une part du bien correspondant à ses droits dans la succession. Autrement dit, un héritier peut détenir 50%, 30% ou 10% d’une maison, mais cela ne signifie pas qu’une pièce ou qu’une partie précise de cette maison lui appartient. C’est ce que l’on appelle l’indivision successorale.
Cette situation ne pose guère de difficulté tant que les héritiers s’entendent. Mais les choses se compliquent lorsqu’il faut vendre et que l’un d’eux refuse ou, parfois, garde tout simplement le silence.
Vente d’un bien en indivision : quand les conflits familiaux bloquent une succession
Les familles sont souvent confrontées à des blocages au moment de la vente d’un immeuble dans une indivision successorale.
Le refus ou le silence de l’un des indivisaires peut relever davantage de circonstances familiales anciennes et totalement extérieures à l’immeuble, de malentendus anciens ou de haines recuites qui, au final, nuisent à l’indivision et peuvent la mettre en péril.
Pendant ce temps, l’immeuble peut se dégrader et perdre de sa valeur. Les charges deviennent de plus en plus lourdes à supporter pour les indivisaires alors même que des perspectives de vente existent et que le produit de cette vente bénéficierait à tous.
Là où la raison fait défaut, la loi permet d’y revenir.
Avant la réforme de 2026 : l’accord de tous était en principe nécessaire pour vendre
Avant l’entrée en vigueur de la loi du 7 avril 2026, l’article 815-6 du Code civil disposait principalement que : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. » Le texte permettait également au juge d’autoriser un indivisaire à percevoir certaines sommes pour faire face aux besoins urgents de l’indivision, de désigner un indivisaire en qualité d’administrateur ou encore de nommer un séquestre.
Il ne mentionnait en revanche pas expressément la possibilité d’autoriser la vente d’un bien indivis.
Or, les actes de disposition relatifs aux biens indivis sont, par principe, soumis à un régime protecteur des droits de chacun des indivisaires.
Pour vendre un bien indivis, il faut en principe l’accord de tous. C’est souvent à ce niveau que les difficultés familiales apparaissent, non sans conséquences négatives pour l’ensemble des héritiers.
La Cour de cassation avait déjà autorisé la vente par un seul indivisaire
Avant l’intervention du législateur, la Cour de cassation avait déjà admis qu’un indivisaire puisse être autorisé à vendre seul un bien, mais dans un cadre précis. Dans l’affaire qui lui était soumise, le propriétaire d’un immeuble avait signé une promesse de vente avant son décès. Une indivision successorale était ensuite née et l’un des indivisaires s’opposait à la réitération de la vente.
La Cour de cassation a jugé qu’il entrait dans les pouvoirs du président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 815-6 du Code civil, d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. Cette mesure devait toutefois répondre à deux exigences cumulatives :
• l’urgence ;
• l’intérêt commun.
La Haute juridiction avait ainsi consacré l’idée que la notion de « mesures urgentes » pouvait inclure un véritable acte de disposition, tel que la vente d’un immeuble indivis.
Ce que change la réforme de l’article 815-6 du Code civil
La réforme de 2026 vient confirmer cette jurisprudence dans la loi, ce qui devrait éviter des interprétations différentes d’un juge à l’autre.
L’article 5 de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a ajouté à l’article 815-6 du Code civil un dernier alinéa rédigé comme suit : « Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. »
Le président du tribunal judiciaire dispose désormais d’un texte explicite pour autoriser un indivisaire à signer seul la vente.
L’outil ainsi mis à la disposition des avocats devrait permettre de régler plus rapidement bien des différends successoraux.
Peut-on vendre un bien indivis sans l’accord des autres héritiers ?
Pour autant, cette nouvelle disposition ne permet pas à un indivisaire de vendre librement un bien contre la volonté des autres. Les conditions initiales de l’article 815-6 du Code civil persistent.
Le nouvel alinéa s’insère en effet dans un article dont le premier alinéa demeure inchangé : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. »
L’autorisation de vendre demeure donc gouvernée par les deux conditions classiques : l’urgence et l’intérêt commun. Il faudra démontrer au juge que la vente est nécessaire rapidement et qu’elle répond non pas au seul intérêt de celui qui la demande, mais à l’intérêt commun de l’indivision.
Le juge conserve ainsi son rôle de contrôle et la réforme ne donne nullement carte blanche à l’un des héritiers.
Article 815-6, 815-5 ou 815-5-1 : des procédures différentes selon la situation
Le nouvel article 815-6 du Code civil cohabite avec les articles 815-5 et 815-5-1 du Code civil, dont les conditions et la mise en œuvre sont différentes.
Le recours à l’article 815-6 permet notamment, lorsque les conditions sont réunies, d’échapper à la vente aux enchères du bien, à la différence des possibilités offertes par l’article 815-5-1 du Code civil.
Le choix du fondement juridique est donc essentiel.
Toutes les situations de blocage d’une indivision ne se ressemblent pas et toutes ne relèvent pas de la même procédure.
Quelle procédure pour obtenir l’autorisation de vendre un bien indivis ?
La mise en œuvre de l’article 815-6 du Code civil se fait devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure prévue à l’article 1380 du Code de procédure civile, dite « procédure accélérée au fond ».
Cette procédure permet de répondre à la logique même du texte : une situation d’urgence dans laquelle il faut agir rapidement pour préserver l’intérêt commun des indivisaires. Encore faut-il caractériser cette urgence et démontrer que la vente envisagée répond effectivement à cet intérêt commun.
Une clarification utile pour débloquer certaines successions
La réforme de l’article 815-6 opérée par la loi du 7 avril 2026 constitue finalement moins une révolution qu’une clarification législative particulièrement utile.
Le Code civil affirme désormais expressément que le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis. Mais cette faculté ne constitue pas un droit discrétionnaire de vendre contre la volonté des autres indivisaires. Elle s’inscrit dans le régime général de l’article 815-6 et reste conditionnée par la démonstration de l’urgence et de l’intérêt commun de l’indivision.
Le législateur a ainsi inséré dans le Code civil une solution jusque-là issue de la jurisprudence, tout en maintenant un contrôle judiciaire destiné à assurer la protection des droits de chacun des indivisaires.
Pour les familles confrontées à un immeuble qui se dégrade, à des charges qui s’accumulent ou à une vente bloquée alors qu’elle serait dans l’intérêt de tous, cette réforme offre désormais un fondement juridique clair pour tenter de sortir de l’impasse.
Le cabinet IDAvocat Conseil accompagne les indivisaires confrontés à ces situations afin de déterminer la procédure la plus adaptée et, lorsque le recours à l’article 815-6 est possible, de réunir les éléments permettant de démontrer au tribunal l’urgence et l’intérêt commun de la vente.
1) Qu’est-ce qu’un bien indivis dans une succession ?
Un bien est dit indivis lorsqu’il appartient à plusieurs héritiers sans être matériellement partagé entre eux.
Chaque héritier, appelé indivisaire, détient une quote-part du bien correspondant à ses droits dans la succession. Par exemple, posséder 50 % d’une maison indivise ne signifie pas être propriétaire de la moitié matériellement déterminée de cette maison.
Cette situation est appelée indivision successorale.
2) Peut-on vendre un bien en indivision si un héritier refuse ?
Oui, dans certaines situations. Depuis la réforme de l’article 815-6 du Code civil par la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut expressément autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d’un bien indivis.
Cette possibilité n’est toutefois pas automatique. Le demandeur doit démontrer que la vente répond à une situation d’urgence et à l’intérêt commun de l’indivision.
3) Un seul héritier peut-il décider de vendre une maison en indivision ?
Non. La réforme de 2026 ne permet pas à un héritier de décider seul de vendre un bien appartenant à l’ensemble des indivisaires.
En cas de désaccord, il doit obtenir l’autorisation du président du tribunal judiciaire et démontrer que les conditions prévues par l’article 815-6 du Code civil sont réunies.
4) Que faire lorsqu’un héritier bloque la vente d’une maison après une succession ?
Il convient d’abord d’identifier la nature du blocage et la procédure juridique adaptée.
Lorsque la situation présente un caractère d’urgence et que la vente répond à l’intérêt commun des indivisaires, l’article 815-6 du Code civil peut permettre de demander au président du tribunal judiciaire d’autoriser un héritier à vendre seul le bien.
D’autres mécanismes existent cependant, notamment ceux prévus aux articles 815-5 et 815-5-1 du Code civil. Le choix de la procédure dépend donc de la situation concrète.
5) Qu’entend-on par « urgence » et « intérêt commun » pour vendre un bien indivis ?
Ce sont les deux conditions qui demeurent au cœur de l’article 815-6 du Code civil.
L’urgence suppose qu’il soit nécessaire d’agir rapidement.
L’intérêt commun signifie que la mesure demandée doit servir les intérêts de l’indivision dans son ensemble et non uniquement ceux de l’héritier qui souhaite vendre.
Un immeuble qui se dégrade, perd de sa valeur ou génère des charges importantes alors qu’une possibilité de vente existe peut, selon les circonstances, constituer un élément à prendre en considération par le juge.
6) Quelle est la procédure pour vendre un bien indivis sans l’accord de tous les héritiers ?
La demande fondée sur l’article 815-6 du Code civil est portée devant le président du tribunal judiciaire.
Elle relève de la procédure accélérée au fond prévue par l’article 1380 du Code de procédure civile. L’indivisaire qui saisit le tribunal doit apporter les
7) La réforme de 2026 permet-elle d’éviter la vente aux enchères d’un bien en indivision ?
Oui. Lorsque les conditions prévues par l’article 815-6 du Code civil sont réunies. Le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis, ce qui peut permettre d’éviter une vente aux enchères.
Cette possibilité reste toutefois conditionnée à la démonstration de l’urgence et de l’intérêt commun de l’indivision.
C’est notamment l’une des différences avec le mécanisme prévu par l’article 815-5-1 du Code civil. Les conditions et les procédures étant différentes, il est important d’identifier le fondement juridique le mieux adapté à chaque situation.
